10 ปีผ่านไป ผลตอบแทนลงทุนคอนโดฯ หัวหินสดใส พุ่งขึ้นเกือบ 60% แทบไม่ต้องพึ่งโปรฯ Yield Guarantee ห้อง Seaview ไม่พอต่อความต้องการซื้อ แม้แพงกว่า 2 เท่า

6 มกราคม 2023

พูดกันกว้างๆ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ สำหรับหลายๆคน มีอยู่หลายเหตุผล ทั้งอยู่เองก็มี ปล่อยเช่าก็ดี ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนสามารถเข้าถึงได้ในราคาที่หลากหลายคงหนีไม่พ้น คอนโดมีเนียม แต่อย่าลืมว่า คอนโดมีเนียม เป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่มีความเฉพาะตัว ทั้งอาคาร ทำเล รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวก ที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต จากพื้นที่ที่มีอยู่จำกัดของประเทศไทย

ทำให้หนึ่งในเหตุผลของการซื้อคอนโดมีเนียม คือการลงทุน ทั้งการเก็งกำไร และการได้มาถึงผลตอบแทนในรูปแบบของค่าเช่า ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ของการลงทุนของแต่ละบุคคล

แต่อย่าลืมว่า หากจะรอให้ราคาคอนโดมีเนียมขึ้นและไปขายในอนาคต ผู้ลงทุนก็จะเสียโอกาสในการรับผลตอบแทนจากค่าเช่าเช่นเดียวกัน ทำให้การตัดสินใจซื้อเพื่อการลงทุนรับผลตอบแทนจากค่าเช่าืจึงเป็นรูปแบบการลงทุนที่หลายโครงการได้เสนอให้แก่ลูกค้า

เพราะหากซื้ออสังหาฯ มา แล้วยังจะต้องหาคนเช่าอีก เป็นเรื่องที่แทบจะตัดพ้อกับชีวิตเพราะเสียทั้งเงิน เหนื่อยทั้งแรง และยังจะต้องหาผู้เช่าอีก สู้ว่าเอาเงินที่ได้ไปลงทุนกับสินทรัพย์อื่นๆ ก็ได้

จึงทำให้เกิดไอเดียของคำว่า Yield Guarantee หรือการการันตีผลตอบแทน จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นหนึ่งในข้อเสนอเพื่อจูงใจในการตัดสินใจซื้อ

อธิบายกันแบบง่ายๆ ว่าอะไร คือ Yield Guarantee

เปรียบเทียบง่ายๆ กับเงินฝากในธนาคาร เพียงแต่ เงินต้นคือราคาที่ซื้อคอนโดมีเนียม ส่วนดอกเบี้ย คือผลตอบแทนที่จะได้จากการปล่อยเช่าใน 1 ปี เช่น ซื้อราคาคอนโดมีเนียม ราคา 100 บาท ได้ค่าเช่าเดือนละ 1 บาท เท่ากับว่าใน 1 ปี จะได้ค่าเช่า 12 บาท เมื่อคำนวณผลตอบแทนต่อราคาอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็เปรียบเสมือนดอกเบี้ยอยู่ที่ 12%

ฟังแบบนี้แล้วหลายคนอาจจะเริ่มดูเงินในธนาคารเพื่อหาที่อยู่อาศัยสักที่เพื่อการลงทุน แต่อย่าลืมว่านี้คือการคิดในกรณีที่ซื้อด้วยเงินสด และหาผู้เช่าได้ทันทีโดยไม่ได้มีการตกแต่งห้องและปรับปรุงเพิ่มเติม รวมไปถึงในความเป็นจริง จะมีใครบ้างที่พร้อมซื้ออสังหาอย่างคอนโดในราคาหลักล้านด้วยเงินสด

เนื่องจากชีวิตจริงนั้น ต้องคำนึงถึงหลายปัจจัย เช่น กรณีที่ไม่ได้ซื้อด้วยเงินสด แต่เป็นการกู้ธนาคารเพื่อลงทุน ผลตอบแทนก็จะน้อยลงไปอีก เนื่องจากมีปัจจัยของดอกเบี้ยเข้ามา รวมไปถึงการตกแต่งห้องและซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆที่เป็นต้นทุนเช่นกัน

หลายคนมองว่า ถ้าต่อให้การลงทุนมีการตกแต่งห้องเพิ่มเติม หรือมีปัจจัยดอกเบี้ยเข้ามา อย่างน้อยต่อให้ค่าเช่า มันเท่ากับเงินที่ผ่อน เราก็ไม่เสียอะไรอยู่ดี ก็ต้องมองในแง่ความเสี่ยงเพราะหากผู้เช่าไม่ต่อสัญญา คนที่จะต้องควักเงินจ่ายธนาคารก็ต้องเป็นคนที่ทำเรื่องกู้ธนาคารอยู่ดี

ทำให้รูปแบบการลงทุนในรูปแบบของ Yield Guarantee ที่หลายโครงการใช้การในประชาสัมพันธ์นั้น จึงมีสัญลักษณ์ดอกจันทร์อยู่ด้วย เพราะการได้มาซึ่งการการันตีผลตอบแทน ย่อมแลกมากับเงื่อนไขต่างๆ เช่นกัน

แล้วมีอะไรที่ซ่อนอยู่ใน Yield Guarantee บ้าง?

อย่างแรก ผลตอบแทนไม่สามารถการันตีได้ตลอดระยะเวลาการเป็นเจ้าของ เพราะแต่ละโครงการจะมีการการันตีผลตอบแทนในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง เช่นในช่วง 3 ปี , 5 ปี หรืออย่างมากในตลาดตอนนี้ก็ 10 ปี แต่หลังจากครบเวลาโปรแกรมที่ทางโครงการเสนอมาให้ เจ้าของก็มีสิทธิ์ที่จะให้ Agent ปล่อยเช่าต่อ โดยแลกกับค่าธรรมเนียมของ Agent หรือ จะหาผู้เช่าเองก็ได้ รวมไปถึงเจ้าของห้องจะมีโควต้าการอยู่อาศัย ตามจำนวนวันที่กำหนดในโปรแกรมการันตีผลตอบแทน ซึ่งแต่ละโครงการจะแตกต่างกัน

อีกปัจจัยก็คือ แม้ว่าจะอยู่ในช่วงเวลาการันตีผลตอบแทน ที่ผู้ซื้ออย่างเราได้รับเงินค่าเช่าการันตีในสัญญา ไม่ว่าจะมีหรือไม่มีผู้เช่าก็ตาม ทำให้การตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ Yield Guarantee อาจมีราคาสูงกว่าอสังหาทั่วไป เพื่อรองรับในกรณีที่ไม่มีผู้เช่า แต่ต้องจ่ายค่าตอบแทนตามโปรแกรม

จึงทำให้ในระยะยาว ผลตอบแทนอาจจะน้อยกว่า โครงการที่ไม่มี Yield Guarantee นั้นเอง รวมไปถึงเวลาซื้อคอนโดที่มี Yield Guarantee ต้องศึกษารูปแบบการจ่ายเงินการันตีให้ละเอียด ว่าจ่ายในเงื่อนไขอะไร และได้ผลตอบแทนในการลงทุนไปเท่าไหร่

นอกจากนี้ การปล่อยเช่า ที่เจ้าของแทบจะฝากผีฝากไข้ห้องของตัวเองในชะตะกรรมการอยู่อาศัยของคนอื่นที่ไม่ได้เป็นเจ้าของห้องเหมือนคนซื้อ ทำให้ความเสี่ยงในแง่ของสภาพห้อง เมื่อได้ห้องคืนมาจากผู้เช่า จึงทำให้เงินค่าเช่าที่ได้มา อาจจะต้องวางแผนกันเงินส่วนหนึ่งเพื่อปรับสภาพห้องเมื่อถึงเวลา

KnightFrank ยืนยัน ห้อง Seaview ราคาสูงกว่า Non-Seaview 2 เท่าแบบไม่ต้องมี Yield Guarantee

ข้อมูลจาก Hua Hin Condominium Market Overview ครึ่งปีแรก 2022 Knight Frank Thailand Research เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรของห้องแบบ Seaview (ห้องที่เห็นทะเล) กับ Non-Seaview ในพื้นที่ หัวหิน ชะอำ และเขาเต่า โดยในปี 2012 ห้องแบบ Seaview มีราคาประมาณ 90,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ในขณะที่ห้องแบบ Non-Seaview ราคาอยู่ที่ 60,000 บาทต่อตารางเมตร

แต่เมื่อเวลาผ่านไป จนถึง ครึ่งปีแรกของปี 2022 พบว่า ราคาห้องวิวทะเล พุ่งไปถึง 143,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ห้องที่ไม่ใช่วิวทะเล ราคาไปอยู่ที่ 69,800 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกันในช่วง 10 ปี จะพบว่า ห้องวิวทะเล มีอัตราการเติบโตของราคาต่อตารางเมตร เกือบ 60% ในขณะที่ห้องไม่ใช่วิวทะเล ราคาเติบโตเพียง 16%

เปรียบเทียบการเติบโตแบบดอกเบี้ยทบต้น ก็จะพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาการเติบโตของคอนโดวิวทะเล อยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าพันธบัตรรัฐบาล ในขณะนี้ห้องที่ไม่ใช่วิวทะเลอยู่ที่ 1.5% ต่อปี ซึ่งผลตอบแทนเทียบเท่ากับดอกเบี้ยเงินฝากประจำนั้นเอง

ทำให้การลงทุนในคอนโดวิวทะเลในระยะยาว จึงเป็นตัวเลือกของทรัพย์สินที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาวอย่างคุ้มค่า โดยไม่จำเป็นต้องมีเรื่องของ Yield Guarantee มาเป็นการประกอบการตัดสินใจ เพราะด้วยตัวคอนโดเอง ก็สร้างมูลค่าเพิ่มในตัวมันเองในทุกๆ วัน

คอนโดแบบไหน ที่ให้ผลตอบแทนแบบยั่งยืนในระยะยาว?

ปัจจัยในการเลือกคอนโด ไม่ว่าจะเป็นที่ไหน ต้องคำนึงถึงเรื่อง ทำเล ระบบโครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งในโครงการ และรอบๆพื้นที่โครงการเช่นกัน

ยกตัวอย่างโครงการ VEHHA ซึ่งราคาเฉลี่ยของโครงการตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 135,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ซึ่งถือว่า ไม่ได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดคอนโดมิเนียมจากรายงานของ Knight Frank Thailand Research จึงทำให้มีโอกาสในการลงทุนในระยะยาว แบบไม่ต้องกังวลมากนัก

รวมไปถึงที่ตั้งของโครงการอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง สามารถขับรถยนต์เดินทางมาอย่างสะดวกสบาย เพราะติดถนนเพชรเกษม นอกจากนี้ยังใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ อย่างสถานีรถไฟหนองแก

แต่ถ้ามาถึงโครงการและอาศัยเองนั้น ก็ใช้เวลาเดินทางไปยังสถานที่ใจกลางเมือง เช่น ตลาดโต้รุ่งหัวหิน , โรงพยาบาลกรุงเทพหัวหิน และ บลูพอร์ต หัวหิน รีสอร์ท มอลล์ ใช้เวลาไม่เกิน 5 นาที อีกด้วย เพราะสถานที่ตั้งของโครงการก็สังเกตได้ง่าย เพราะอยู่ในบริเวณเดียวกันกับสวนน้ำวานา นาวา หัวหิน และโรงแรม ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท วานา นาวา หัวหิน อีกด้วย

รูปแผนที่

นอกจากนี้ VEHHA ยังเป็นหนึ่งในโครงการที่ทุกห้องเป็น Single Corridor ที่สามารถเห็นวิวทะเลได้ ไม่ว่าจะเลือกแบบห้องแบบใด และตั้งที่ชั้นไหนอีกด้วย ซึ่งสอดคล้องกับรายงานของ Knightfrank ว่า ราคาของคอนโดวิวทะเล จะมีการเติบโตในระยะยาว

ประกอบกับ มีรูปแบบห้องให้เลือกมากถึง 7 รูปแบบ ตั้งแต่ขนาด 28 ตารางเมตร ไปจนถึง Duplex Penthouse ขนาด 349 ตารางเมตร ซึ่งสอดคล้องกับทุกจุดประสงค์ในการซื้อโครงการ ไม่ว่าจะเป็นซื้อสำหรับพักผ่อน จนไปถึงทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนในระยะยาว โดยไม่จำเป็นต้องมี Yield Guarantee

Facility ยังสำคัญหรือไม่ ในรูปแบบคอนโดที่ตอบโจทย์กับความหลากหลายของผู้ซื้อ?

เรื่องนี้ขึ้นอยู่กับว่า สิ่งที่โครงการนั้นๆ มีสอดคล้องกับ เป้าหมายของการครอบครองคอนโดมิเนียมมากน้อยขนาดไหน เนื่องจากคอนโดในหัวหินมีตั้งแต่โครงการระดับเดียวกันกับราคาตลาด ไปจนถึง Ultra Luxury มีทั้ง การซื้อเพื่อมาพักต่างอากาศ และการลงทุนปล่อยเช่าได้ให้รับผลตอบแทน แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะมี บริการและ ความพิเศษต่างๆให้กับลูกบ้าน เนื่องจาก สิ่งต่างๆเหล่านี้ เรามักจะเห็นในโครงการระดับ Ultra Luxury หรือ Branded Residence เท่านั้น

เพราะฉะนั้น นอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว Facilities บนพื้นที่ส่วนกลาง จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการได้เปรียบในแง่การแข่งขัน และลงทุน เนื่องจาก VEHHA มี Facility มีค่อนข้างหลากหลายตอบโจทย์ทุกกลุ่มอายุ และตอบโจทย์ทุกเป้าหมายของการซื้อ ทั้ง Creative Outdoor Playground , KidsClub , Outdoor Garden Theater , Nature Lab , Co Creative Space , Fitness , สระว่ายนํ้า และ Rooftop Rooftop Facility อีกมายมากอย่าง Hot Tub ให้แช่อ่างน้ำร้อน ชมวิวทะเลบนชั้นสูงสุดหนึ่งเดียวในหัวหิน

แต่สิ่งที่ทำให้โครงการนี้ไม่ธรรมดา แม้ว่าจะมีส่วนกลางที่หลากหลายแล้ว อย่างที่ได้กล่าวไปว่า โครงการนี้อยู่ในบริเวณเดียวกันกับสวนน้ำวานา นาวา หัวหิน และโรงแรม ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท วานา นาวา หัวหิน ทำให้ผู้ที่เป็นเจ้าของโครงการ สามารถใช้บริการสวนน้ำวานา นาวา ได้ 5 ปี และยังได้รับบริการโรงแรมระดับโลก อย่าง โรงแรม ฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ท วานา นาวา หัวหิน ในเครือโรงแรมระดับโลกอย่าง IHG เช่นกัน

Yield Guarantee หรือ คอนโดที่ดี ควรเลือกอะไร?

จริงๆ แล้วเรื่องนี้ อยู่ที่เป้าหมายการลงทุนในคอนโดของแต่ละคน ว่าต้องการผลตอบแทนแบบเก็งกำไรระยะสั้น ผลตอบแทนค่าเช่า หรือ การลงทุนในลักษณะทรัพย์สินระยะยาว เพราะเหตุผลในการตัดสินใจซื้อ ไม่มีผิดและถูก แต่ในมุมของการซื้อสินค้าระดับที่อยู่อาศัยแล้ว มันเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตในระยะยาว ที่เราจะต้องอยู่ ดูแล ในพื้นที่ที่เราเป็นเจ้าของ

ทำให้ Yield Guarantee เป็นทางเลือกของการได้รับผลตอบแทนทันทีหลังจากได้กรรมสิทธิ์ในคอนโด แต่ก็จะได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น เพราะแต่ละโครงการไม่ได้ประกันรายได้จากการปล่อยเช่าตลอดอายุ เนื่องจากแต่ละทำเลมีศักยภาพไม่เหมือนกันในระยะยาว

แต่สำหรับคอนโดที่ดี อยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์ที่กลุ่มอายุ และมีศักยภาพในการเติบโต จากข้อมูลที่เชื่อถือได้ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา จะเป็นเครื่องมือการันตีที่แท้จริงตลอดการครอบครองและการเป็นเจ้าของว่า ซื้อไปอย่างไร ก็คุ้มค่า ทั้งการอยู่อาศัย และการถือไว้เป็นทรัพย์สินที่มีค่า